{"id":562,"date":"2022-04-13T14:56:25","date_gmt":"2022-04-13T14:56:25","guid":{"rendered":"https:\/\/mozga.at\/?p=562"},"modified":"2022-04-13T14:56:25","modified_gmt":"2022-04-13T14:56:25","slug":"richtwertaufklaerung-mietrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mozga.at\/hu\/richtwertaufklaerung-mietrecht\/","title":{"rendered":"Richtwertaufkl\u00e4rung (Mietrecht)"},"content":{"rendered":"

Die \u201eMiete\u201c oder auch der \u201eMietzins\u201c besteht abh\u00e4ngig von der konkreten Vereinbarung aus dem Hauptmietzins (HMZ), den (anteiligen) Betriebskosten samt allf\u00e4lligen besonderen Aufwendungen (z.B. Liftbetriebskosten, mitvermietetes Inventar, etc.) und der jeweiligen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Mietzinsbildung kann zwischen Vermieter und Mieter grunds\u00e4tzlich frei getroffen werden, allerdings sind im Vollanwendungsbereich des MRG gesetzliche \u201eH\u00f6chstgrenzen\u201c<\/u><\/strong> zu beachten, die nicht \u00fcberschritten werden d\u00fcrfen, andernfalls dem Vermieter die R\u00fcckzahlung<\/u><\/strong> des \u00fcberh\u00f6hten Mietzinses samt Zinsen drohen kann. <\/p>\n\n\n\n

Das Mietverh\u00e4ltnis unterliegt dem MRG-Vollanwendungsbereich, sofern dieses nicht ausdr\u00fccklich vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen ist (\u00a7 1 Abs 2 MRG; \u201eVollausnahme<\/strong>\u201c) oder das MRG nur eingeschr\u00e4nkt Geltung erlangt (\u00a7 1 Abs 4 MRG; \u201eTeilanwendungsbereich<\/strong>\u201c). <\/p>\n\n\n\n

Praktisch h\u00e4ufigstes Kriterium f\u00fcr den MRG-Teilanwendungsbereich<\/em> betrifft Mietgegenst\u00e4nde, die in Geb\u00e4uden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme \u00f6ffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind bzw. durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind. <\/p>\n\n\n\n

Mietgegenst\u00e4nde im Teilanwendungsbereich unterliegen der freien Mietzinsbildung<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n


Im Vollanwendungsbereich des MRG – richtwertmietzins<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Im Vollanwendungsbereich sind insbesondere nachstehende zwingende Mietzinsbildungsvorschriften<\/u><\/strong> zu beachten:<\/p>\n\n\n\n

Angemessener Hauptmietzins<\/u><\/strong> (\u00a7 16 Abs 1 MRG): Die H\u00f6he des angemessenen Hauptmietzinses ist im Regelfall nur unwesentlich geringer als der freie Mietzins, unterscheidet sich hiervon jedoch dadurch, dass er einer nachtr\u00e4glichen beh\u00f6rdlichen \u00dcberpr\u00fcfungs- und Herabsetzungsm\u00f6glichkeit (in Wien: Antrag ist zwingend bei der Schlichtungsstelle der MA50 einzubringen und allenfalls eine \u00dcberpr\u00fcfung durch das Gericht; in Nieder\u00f6sterreich: bis auf die Ausnahmen in St. P\u00f6lten, Stockerau, Neunkirchen, ausschlie\u00dflich Gericht) unterliegt. Zum Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung (nicht zwangsl\u00e4ufig Mietvertragsabschluss!) hat der Mietzins nach Gr\u00f6\u00dfe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand, Marktlage, bei Gesch\u00e4ftslokalen Branchen\u00fcblichkeit<\/strong> angemessenen zu sein. F\u00fcr die Ermittlung der Angemessenheit werden von Sachverst\u00e4ndigen regelm\u00e4\u00dfig die orts\u00fcblichen Mietzinse vergleichbarer Wohnungen herangezogen (\u201eMietenspiegel\u201c). Hauptanwendungsf\u00e4lle des angemessenen Hauptmietzinses: Vermietung zu Gesch\u00e4ftszwecken, Wohnungen im Neubau (Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 bzw. Wohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurden; insbesondere auch Neuschaffung von Wohnungen durch Dachgeschossausbauten) Mietgegenst\u00e4nde in denkmalgesch\u00fctzten Geb\u00e4uden Wohnungen, die in Kategorie A oder B einzustufen sind, eine Nutzfl\u00e4che von mehr als 130m\u00b2 haben und nicht l\u00e4nger als sechs Monate leer gestanden sind. <\/p>\n\n\n\n

Richtwertmietzins<\/u><\/strong> (\u00a7 16 Abs 2 – 4 MRG): Im Vollanwendungsbereich stellt der Richtwertmietzins die zentrale Mietzinsbildungsnorm dar, durch die der h\u00f6chstzul\u00e4ssige Hauptmietzins betraglich begrenzt wird. Der Richtwertmietzins wird auf Grundlage des vom Bundesministerium f\u00fcr Justiz f\u00fcr jedes Bundesland zweij\u00e4hrlich festgesetzten Richtwerts (Stand 12\/2019: seit 01.04.2019 f\u00fcr Wien: EUR 5,81\/m\u00b2; f\u00fcr Nieder\u00f6sterreich: EUR 5,96\/m\u00b2) unter Ber\u00fccksichtigung von Zu- und Abschl\u00e4gen ermittelt (die gesetzliche \u00c4nderung der Richtwerte ist nicht zu verwechseln mit der vertraglich m\u00f6glichen Vereinbarung der Wertsicherung<\/u><\/em> des Richtwertmietzinses).  <\/p>\n\n\n\n

Wertbildende Kriterien<\/strong> f\u00fcr den Richtwertmietzins (nachstehende Zu- bzw Abschl\u00e4ge stellen Erfahrungswerte dar und haben daher keine Allgemeing\u00fcltigkeit!<\/em>) sind insbesondere Stockwerkslage (zB niveaugleiches Wohngeschoss zwischen 5 bis 15% Abschlag; ab dem 2. Geb\u00e4udestockwerk 1,5% Zuschlag, Aufzug 9 % Zuschlag), Balkon (2,5% Zuschlag), hofseitige oder stra\u00dfenseitige Ausrichtung der Wohnung (zB \u00fcberdurchschnittliche L\u00e4rmbeeintr\u00e4chtigung 2,5 % Abschlag; Nordlage und enge Verbauung 2,5 % Abschlag; S\u00fcdlage oder Fernblick 2,5 % Zuschlag), Wohnungsausstattung (zB zweites WC 5% Zuschlag; WC und Bad in einem Raum 2,5 % Abschlag; Gegensprechanlage 1% Zuschlag; hochwertiger Parkettboden 1 %), Wohnumgebung des Geb\u00e4udes (zB teilweise Ruhelage 5 % Zuschlag) und auch die Grundrissgestaltung der Wohnung (zB K\u00fcche ohne direkte Belichtung und Bel\u00fcftung 5 % Abschlag).<\/p>\n\n\n\n

Anwendung findet der Richtwertmietzins insbesondere bei der Vermietung von Wohnungen der Ausstattungskategorien A, B und C ab 01.03.1994, sofern diese vor dem 09.05.1945 geschaffen wurden und das Gesetz die Vereinbarung eines freien oder angemessenen Mietzinses nicht zul\u00e4sst (nicht<\/u><\/strong>jedoch bei Gesch\u00e4ftsraummieten). Auf der Homepage der Stadt Wien kann der Richtwert mit einem Online-Tool n\u00e4herungsweise berechnet werden (https:\/\/www.wien.gv.at\/richtwert\/berechnung\/<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

Kategoriemietzins<\/u><\/strong> (\u00a7 16 Abs 5 und 6 MRG): F\u00fcr Wohnungen der Ausstattungskategorie D (kein WC oder Wasserentnahmestelle in der Wohnung) betr\u00e4gt der h\u00f6chstzul\u00e4ssige HMZ pro m\u00b2\/Monat in unbrauchbarem Zustand EUR 0,90; in brauchbarem Zustand EUR 1,80 (Stand 12\/2019).<\/p>\n\n\n\n

Befristungsabschlag<\/u><\/strong> (\u00a7 16 Abs 7 MRG): Bei Befristung des Mietvertrags ist ein Abschlag in H\u00f6he von 25 % des h\u00f6chst zul\u00e4ssigen HMZ vorzunehmen. Dies betrifft Wohnungs- und Gesch\u00e4ftsraummieten gleicherma\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n

Unwirksame Hauptmietzinsvereinbarungen<\/u><\/strong> (\u00a7 16 Abs 8 und 9 MRG): Mieter haben die M\u00f6glichkeit, mittels Antrags bei Gericht (in Wien ist der entsprechende Antrag vor Anrufung des Gerichts zwingend bei der Schlichtungsstelle der MA50 einzubringen; kein Kostenrisiko f\u00fcr den Mieter bei der Schlichtungsstelle) den h\u00f6chstzul\u00e4ssigen HMZ beh\u00f6rdlich \u00fcberpr\u00fcfen zu lassen. <\/p>\n\n\n\n

Anfechtbar bzw. \u00fcberpr\u00fcfbar sind insbesondere jene HMZ-Vereinbarungen, die den zwingenden Mietzinsbildungsvorschriften im Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen. Der vereinbarte HMZ ist insoweit unwirksam, als dieser den h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Mietzins (je nach Mietgegenstand und Nutzungsart) \u00fcberschreitet oder der vorzunehmende Befristungsabschlag unber\u00fccksichtigt bleibt. Die endg\u00fcltige Feststellung des zul\u00e4ssig zu vereinbarenden HMZ erfolgt beh\u00f6rdlich (Schlichtungsstelle bzw. Gericht), dem ein Sachverst\u00e4ndigengutachten als Orientierungshilfe zugrunde liegt. <\/p>\n\n\n\n

Die Frist zur rechtzeitigen Antragstellung zur \u00dcberpr\u00fcfung des h\u00f6chstzul\u00e4ssigen HMZ<\/u><\/strong> richtet sich danach, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist und betr\u00e4gt:<\/a><\/p>\n\n\n\n

Bei diesen Fristen zur Geltendmachung der HMZ-\u00dcberpr\u00fcfung handelt es sich um Pr\u00e4klusivfristen, nach deren Ablauf das Recht des Mieters zur Anfechtung\/\u00dcberpr\u00fcfung des HMZ verwirkt ist. Innerhalb dieser Fristen richtet sich die Beurteilung der Zul\u00e4ssigkeit des vereinbarten HMZ immer nach den Verh\u00e4ltnissen im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung. Ein vom Mieter im Vorhinein erkl\u00e4rter Verzicht, die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend zu machen, ist selbst unwirksam. <\/p>\n\n\n\n

Zu unterscheiden ist die Pr\u00e4klusivfrist f\u00fcr die Geltendmachung der Unwirksamkeit der HMZ-Vereinbarung einerseits von der Verj\u00e4hrungsfrist zur R\u00fcckforderung zu viel bezahlter Mietentgelte (\u201e\u00dcberschreitungsbetr\u00e4ge<\/u><\/strong>\u201c) andererseits. Die rechtzeitige Antragstellung auf \u00dcberpr\u00fcfung des h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Hauptmietzinses ist Voraussetzung daf\u00fcr, dass beh\u00f6rdenseits ein Verfahren zur Feststellung eines allf\u00e4llig zu viel bezahlten Mietzins eingeleitet wird. Sofern ein Verfahren beh\u00f6rdenanh\u00e4ngig gemacht wurde, ist der m\u00f6gliche Anspruch auf R\u00fcckforderung allf\u00e4llig zu viel bezahlter Mietzinse zeitlich beschr\u00e4nkt und kann, muss allerdings nicht, die gesamte Mietdauer umfassen. Entscheidendes Kriterium ist die Befristung des Mietvertrags, sodass der Zeitraum, f\u00fcr den allf\u00e4llig zu viel bezahlte Mietzinse zur\u00fcckgefordert werden kann:<\/p>\n\n\n\n

betr\u00e4gt. Selbst wenn das Verfahren zur \u00dcberpr\u00fcfung des h\u00f6chstzul\u00e4ssigen Mietzinses rechtzeitig bei der Beh\u00f6rde anh\u00e4ngig gemacht wurde, sind vom Mieter bezahlte Mietzinse, die vor diesen Zeitr\u00e4umen liegen, vom R\u00fcckforderungsanspruch wegen Verj\u00e4hrung ausgeschlossen. <\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr den Fall des erfolgreichen Antrags des Mieters auf \u00dcberpr\u00fcfung des h\u00f6chstzul\u00e4ssigen HMZ schuldet der Vermieter dem Mieter neben der R\u00fcckzahlung der monatlichen \u00dcberschreitungsbetr\u00e4ge zus\u00e4tzlich gesetzliche Verzugszinsen in H\u00f6he von 4 % p.a. (Stand 10\/2021).<\/a><\/p>\n\n\n\n

Mietzinsminderung<\/u><\/strong> (\u00a7 1096 ABGB): Die Unwirksamkeit der HMZ-Vereinbarung ist vom Anspruch des Mieters auf Mietzinsminderung oder Mietzinsbefreiung bei \u00c4quivalenzst\u00f6rungen (z.B. bei vor\u00fcbergehend eingeschr\u00e4nkter Brauchbarkeit des Mietobjektes) zu unterscheiden. Dieses Recht steht dem Mieter unabh\u00e4ngig von der Anwendbarkeit des MRG zu, auf das bei der Miete unbeweglicher Sachen im Vorhinein nicht wirksam verzichtet werden kann. Voraussetzung f\u00fcr die Mietzinsminderung ist, dass das Mietobjekt aufgrund eines Mangels (entweder bereits bei Mietbeginn oder w\u00e4hrend der laufenden Mietdauer) nicht oder nur eingeschr\u00e4nkt zum vertraglich vereinbarten Zweck benutzt werden kann. <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Die \u201eMiete\u201c oder auch der \u201eMietzins\u201c besteht abh\u00e4ngig von der konkreten Vereinbarung aus dem Hauptmietzins (HMZ), den (anteiligen) Betriebskosten samt allf\u00e4lligen besonderen Aufwendungen (z.B. Liftbetriebskosten, mitvermietetes Inventar, etc.) und der jeweiligen gesetzlichen Umsatzsteuer. Die Mietzinsbildung kann zwischen Vermieter und Mieter grunds\u00e4tzlich frei getroffen werden, allerdings sind im Vollanwendungsbereich des MRG gesetzliche \u201eH\u00f6chstgrenzen\u201c zu beachten, die nicht \u00fcberschritten werden […]<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-562","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/562","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=562"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/562\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":563,"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/562\/revisions\/563"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=562"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=562"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/mozga.at\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=562"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}